Посткризисная пятилетка в малоэтажном строительстве

Какие изменения произошли в сегменте малоэтажной жилой застройки за последние пять лет, как и из чего сегодня принято строить малоэтажные дома для богатых, бедных и граждан со средним достатком – на вопросы корреспондента «Т.С.» отвечает московский архитектор, руководитель мастерской «Архитектуриум» Владимир Биндеман.

 

Владимир, кризис 2008-го внес серьезные коррективы в «большое» строительство. Как отреагировала на экономические проблемы малоэтажная застройка? Из чего сегодня строятся поселки и частные дома?

В России бытует устойчивое представление, что малоэтажный дом непременно должен быть кирпичным. Поэтому в элитном коттеджном строительстве серьезных изменений в предпочтениях застройщиков не произошло. Заказчик с большими деньгами по-прежнему чаще всего выбирает кирпич, реже – клееную древесину.

В проектах бизнес-класса для стен, как правило, используют поризованный кирпич (250 мм) либо непоризованный двойной пустотный блок, утепленный минватой и закрытый вентфасадом из любых листовых или штучных облицовочных материалов. Тот, кто не может позволить себе кирпич, строит из дешевых, но энергоэффективных строительных материалов – таких, как газобетонные блоки.

Посткризисная тенденция, которая затронула практически все сегменты малоэтажного жилья – это снижение площадей. Так, если до кризиса в ближнем Подмосковье в порядке вещей были таунхаусы площадью по 300 и даже по 400 м2, то сегодня 200 м2 — это предел, а наиболее распространенный вариант — это 120-130 м2. Наша мастерская недавно разработала новый тип скорее даже не таунхауса, а двухкомнатной двухуровневой квартиры с отдельным входом общей площадью 65м2. В нижнем уровне — общее пространство с кухней, прихожей и лестницей, наверху две спаленки. В целом же в сегменте жилья, условно говоря, эконом- и бизнес-класса происходит постепенное замещение изживающего себя формата таунхаусов на 3—4-этажные квартирные дома. Подобные проекты сейчас реализуются и в ближнем, и в не очень ближнем Подмосковье, и на присоединенных к Москве территориях. В этих проектах девелоперы постоянно балансируют между желанием урезать до минимума площадь мест общего пользования (коридоры, подъезды, лифтовые холлы) и необходимостью сохранить минимальный комфорт проживания, чтобы не возникло проблем с продажами квартир.

В вашем портфолио несколько поселков таунхаусов, в том числе один из пилотных российских проектов в этом формате – поселок «Ромашково». В Северной Америке и ряде европейских стран таунхаусы живут и процветают уже более чем 100 лет, обеспечивая жильем, прежде всего, людей с низкими доходами. Почему вы считаете, что в России эта форма малоэтажного жилья квартирного типа себя изжила?

Я, действительно, был пионером «таунхаусного» движения в России, активно агитировал за него, но сегодня я абсолютный скептик. Мечта о собственном доме выливается у жителей этих поселков в жуткий самострой, который остановить или пресечь невозможно. Хотя для девелопера это по-прежнему очень выгодный продукт – он продает все, что строит, т.к. в таунхаусах отсутствуют места общего пользования.

Какие конструктивные схемы и материалы используются в строительстве квартирных малоэтажных домов?

Для многоквартирных домов даже высотой в 3-4 этажа, я считаю технологичней всего применять схему монолитного каркаса. Во-первых, она обеспечивает свободную планировку, что сегодня очень важно, особенно для домов квартирного типа. Во-вторых, монолитный каркас технологичен как с точки зрения процесса производства работ, так и с точки зрения маркетинга, потому что как только каркас возведен, девелопер может привозить покупателей и демонстрировать им, что дом уже практически построен, а параллельно заниматься остальными работами – строить стены, крышу, перегородки, монтировать окна.

В качестве материала для наружных стен в домах квартирного типа, также, как и в других типах малоэтажного строительства, могут использоваться и газобетонные блоки, и кирпич, и поризованный кирпич – все зависит от класса застройки. Наше бюро сейчас занимается подобным проектом эконом-класса на территории Новой Москвы, в котором стены делаются из газобетонных блоков Ytong. Правда, в силу сложных геологических условий, нам пришлось запроектировать на этом объекте большое количество монолитных пилонов.

Ячеистый бетон в последнее время очень популярен как в частном строительстве, так и в массовой застройке. Причем не только в сегменте экономичного жилья, но и в бизнес-классе. Конечный покупатель часто даже и не ведает, что кроется под фасадной штукатуркой или кирпичной облицовкой его дома или коттеджа. В то же время специалисты высказывают различные, порой диаметрально противоположные мнения об эксплуатационных качествах блоков из легких бетонов. У вас, как у архитектора, нет предубеждений против этого материала?

Я считаю, что, как и в случае с кирпичом и любым другим материалом, все зависит от конкретного производителя. Преимущества блоков из ячеистого бетона – это легкость конструкций, простота обработки. Их можно пилить, из них легко и быстро строить – раз-два и стена готова! Но для потребителя, который обычно выбирает ячеистый бетон только потому, что ему не хватает средств на кирпич, основным аргументом становится низкая цена. Поэтому он часто выбирает самый дешевый блок, который производится в гаражных условиях методом воздушной сушки. А это очень недолговечный материал, не способный выдержать большое количество циклов замораживания-размораживания (переходов через «ноль»). В то же время есть автоклавный газобетон, который делается в условиях современного производства, и это вполне достойный, современный строительный материал, из него, по-моему, вся Европа сегодня строит. Правда, с архитектурной точки зрения он имеет серьезные ограничения по длине пролетов — максимум 3 – 4 метра. Производители редко об этом говорят, но при использовании облегченных материалов с относительно невысокой несущей способностью практически всегда возникают определенные ограничения — по планировкам, по количеству несущих стен и т.д.

Поризованного кирпича эти ограничения также касаются?

Поризованного кирпича — в меньшей степени. Например, поризованный кирпич производства компании «Wienerberger» имеет марку по прочности 150 и это (во всяком случае, так уверяют представители компании-производителя) в большинстве случаев позволяет обходиться без монолитных поясов. Их делают локально, только в особо нагруженных местах, которые рассчитываются конструкторами по каждому конкретному проекту. Но это при условии, что используются монолитные перекрытия. Если стены из поризованной керамики сочетать со сборными перекрытиями, то распределительный монолитный пояс необходим.

Деревянное строительство во всем мире набирает популярность. Как к нему относятся российские девелоперы и потенциальные покупатели домов?

Это направление в основном развивается в рамках, так называемых экопоселков. Большинство из них строится на значительном удалении от Москвы, где еще сохранилась природная составляющая. Поэтому такие поселки девелопер, как правило, классифицирует либо как «дальние дачи», либо как жилье для жителей близлежащих районных центров. Строительство ведется обычно с привлечением региональных компаний из богатых лесом северных регионов – Вологды, Архангельска, Коми и т.д., и зачастую по их же каталожным проектам. Самые популярные материалы в этом сегменте -– оцилиндровка, профилированный брус, в меньшей степени – каркасные технологии, и еще реже – каркасно-щитовые (каркасно-панельные).

Технологии сборного быстровозводимого строительства домов с использованием готовых сэндвич-панелей в России не получили распространения?

По моим ощущениям, к таким технологиям у нас прибегают только в случае очередного форс-мажора — когда что-нибудь заливает или сгорает — в общем, если нужно построить быстро и дешево.

Для себя, как для архитектора, вы также не видите ничего интересного в проектировании быстровозводимого малоэтажного жилья?

Современные индустриальные технологии позволяют создавать интересную архитектуру, обеспечивают большую степень свободы архитектурно-планировочных решений. Например, можно подчеркнуть, что дом построен из панелей, а можно это скрыть, можно сделать большие площади остекления и т.д. Я уверен, что любой современный домостроительный завод способен производить панели по индивидуальным чертежам. Важно, чтобы была выбрана грамотная технология сборки. А для этого на заводе должно быть конструкторское бюро, которое по проекту архитектора разрабатывает узлы, технические решения для производства.

Главным тормозом в развитии этого направления является, на мой взгляд, психология заказчика. Если бы нашелся передовик-девелопер, который бы начал эту идею продвигать, то, к примеру, наше бюро «Архитектуриум» с удовольствием взялось бы за разработку подобного проекта. Одно время идея таких домов заводского производства увлекала инвесторов. Но рынок их не принял. Российский массовый покупатель считает, что это «картонные домики» — недолговечные, непрочные и холодные.

Вы с массовым покупателем не согласны?

Я не считаю, что дом из сендвич-панелей холоднее, чем кирпичный — в эти панели можно заложить утеплитель любой толщины, а любая минеральная вата эффективней сохраняет тепло, чем массив. Но степень «капитальности», срок службы у такого дома, безусловно, меньше, чем у каменного. Мы же привыкли смотреть на свое жилье, как на вложение капитала: чтобы и детям, и внукам осталось, и чтобы продать можно было с прибылью… Североамериканцы, финны, шведы — все живут в таких быстровозводимых домах, а нам нужно родовое гнездо, кирпичный замок. Строительство – штука консервативная, должны быть какие-то уж очень весомые преимущества, которые бы заставили перейти от «тяжелого», массивного строительства к «легкому», сборному.

Может быть, жизнь для этого нужна другая?

Да, может быть…

Чем сегодня предпочитают отделывать фасады малоэтажных жилых домов?

Что касается фасадных материалов, то в малоэтажке можно выделить два основных направления: первое — это любимый всеми кирпич, но уже в виде облицовки, и второе – вентилируемые фасады в их бесконечном многообразии – фиброцементные плиты, HPL-панели, в бизнес-классе – натуральное дерево и т.д.

Облицовочный кирпич для девелопера привлекателен во всех отношениях. Во-первых, это возможность угодить покупателю, который всегда хочет видеть свой дом кирпичным (даже если под этим кирпичом скрыто нечто иное), а, во-вторых, сэкономить. Стоимость фасада из лицевого кирпича российского производства колеблется в пределах 800 — 1000 рублей за квадратный метр, в то время как нижняя ценовая граница навесного фасада составляет около 2 тыс. рублей за квадратный метр (с учетом стоимости облицовочного материала, подсистемы, крепежа и других комплектующих).

Многие заказчики все-таки, несмотря на более высокую стоимость, выбирают навесные фасады, потому что они быстрее монтируются и нет мокрых процессов, а значит нет сезонных ограничений. И по архитектурной выразительности кладка из лицевого кирпича уступает вентилируемым фасадам.

Но кирпичные фасады – это «лицо» таких европейских стран, как Голландия, Бельгия, Германия. Вам их «лицо» кажется недостаточно выразительным?

В Европе для облицовки фасадов используется клинкерный кирпич, который выглядит по-другому и к тому - же выпускается в широчайшей цветовой гамме, с разной фактурой и текстурой поверхности, с разными эффектами – гладкий, шероховатый, с пережогом и т.д. Стоимость импортного клинкера в России начинается от евро за штуку, то есть он, как минимум, в два раза дороже российского лицевого кирпича. Поэтому его могут использовать только в проектах самого верхнего ценового сегмента.

Как застройщики относятся к штукатурным фасадам? Ведь они, наверняка, дешевле и кирпичных, и навесных.

От штукатурки застройщики стараются уйти в силу того, что мокрые процессы часто не стыкуются с всепогодным подходом к реализации девелоперских проектов. Если отделка попадает на осенне-зимний период, то либо приходится ждать сухой теплой погоды, либо строить тепляки, а это удорожание строительства. В то же время, если отделочные работы на объекте пришлись на теплое время года, то девелопер может принять решение оштукатурить стены из газобетонных блоков и покрасить их в светлые тона (светлый колер дешевле темного), и это будет самый экономичный вариант.

Какие конструкции фундаментов чаще всего используются в современном малоэтажном строительстве?

Сборный железобетон в виде ФБС-блоков уже практически ушел в небытие, хотя некоторые застройщики еще иногда пытаются делать такие фундаменты. Если дома строятся без подвалов, то это вполне возможно. Но если дом с подвалом, то гидроизоляция крупноблочного фундамента, как правило, вызывает большие трудности и последующие проблемы. Поэтому в целом застройщики сегодня ориентированы на монолитные фундаменты – ленточные, свайные с ростверком или в виде монолитной плиты. Выбор конкретного типа зависит от особенностей конкретных геологических условий и от того, проектируется ли дом с подвалом или без.

Для малоэтажной России, впрочем, как и для всей Северной Европы, традиционными всегда были скатные кровли. Эта тенденция не изменилась?

Изменилась. Сегодня соотношение скатных и плоских кровель я бы определил как 60:40. То есть скатные все-таки преобладают, но и плоские достаточно широко используются, особенно в квартирных малоэтажных домах. Это связано с разными причинами, в частности с необходимостью устройства инженерных систем на кровлях.

Какие кровельные покрытия наиболее популярны?

На скатных кровлях чаще всего используется гибкая черепица, в меньшей степени, но тоже очень активно — металлочерепица. Керамическая и цементно-песчаная черепица практически полностью ушли в сегмент частной малоэтажной застройки – в девелоперских проектах эти материалы встречаются в единичных случаях.

Владимир, у вас как у архитектора есть особенно предпочитаемая технология строительства малоэтажных домов?

У меня каких-то личных пристрастий нет, выбирает потребитель. Хотя как архитектору наибольшую степень свободы мне дает монолитная технология. Она позволяет делать консольные выносы, визуально дезавуировать ощущение приземленности, создавать иллюзию, что дом парит над землей.

Кстати, об архитектуре: еще совсем недавно большинство архитекторов и вы в их числе жаловались, что покупатель желает видеть стилизации под разные классические стили и напрочь отвергает любую современную архитектуру. Эта тенденция по-прежнему сохраняется?

Нет, сейчас доля «классики» постепенно снижается. В частном строительстве и в девелоперских проектах наметился интерес к неким вариациям на тему современного стиля — с применением больших площадей остекления, даже панорамного, использованием современных материалов и, соответственно, современных форм. Это радует. Наверное, чем больше мы открываем для себя мир, чем больше в профессию приходит архитекторов нового поколения, тем больше интереса к современной архитектуре. Но и в рамках этого современного направления уже тоже наметились некие стереотипы, выработались стандартные приемы, которые стараются применять в той или иной модификации.

Как вы относитесь к подобным типовым приемам? Архитектурное бюро «Архитектуриум. Мастерская Владимира Биндемана» также применяет их в своей практике или вы стремитесь избегать стереотипов?

Видите ли, повторяемость решений в рамках стилевого направления как раз и создает во многом само это направление. Например, неискушенный зритель может сказать, что все здания периода классицизма выглядят одинаково. В рамках своей неискушенности он будет прав. Действительно все они имеют портики, колонны, балюстрады, в основе планов почти всегда лежит симметричная компоновка. Однако, сколько в истории архитектуры имен великих архитекторов классицизма. Каждое здание имеет свои, только ему присущие черты.

Сегодня ситуация не изменилась. Информационная открытость мира способствует почти мгновенному обмену идеями, их трансформациями для новых проектов. Наше бюро здесь не исключение, хотя мы, конечно же стараемся "говорить своим языком".  Подходя к решению конкретной проектной задачи, мы оцениваем множество факторов, способных повлиять на будущий облик здания. Это и этажность, и конструктивная схема, и ценовой сегмент, в котором оно планируется.

Огромную роль играет местоположение объекта, его взаимоотношения с окружающей застройкой или природным окружением.

Отсюда выбор решений. Для нас при всем при том основополагающими остаются вечные ценности – пропорции здания, сомасштабность окружению, колористика.  Ну, а насколько красиво мы это делаем, судить потребителям.

 

http://www.ard-center.ru/home/publ/ts_1_2013/postkrisis/

 

Jan. 10, 2013